Tipps für deine Grundstückssuche - Baulücken

Gerade für Bauwillige dürfte diese Szene vertraut sein: Man spaziert durch die Nachbarschaft und fragt sich, warum ausgerechnet hier, mitten im Wohngebiet, eine Lücke klafft, während man selbst verzweifelt nach einem Grundstück zum Bauen Ausschau hält? Selbst in Ballungsgebieten fällt immer wieder auf, dass sich zwischen Bestandsimmobilien ungenutzte Flächen finden, die teilweise sogar erschlossen sind.

Die Gründe für diese Baulücken können sehr vielfältig sein:

• Die unbebaute Fläche gehört möglicherweise direkt zum benachbarten Grundstück, und der Eigentümer beabsichtigt diese für eigene Zwecke zu nutzen.
• Der Besitzer sieht keine Notwendigkeit für einen Verkauf.
• Aufgrund des Mangels an verfügbarem Bauland wird das Grundstück für die eigene Familie gesichert, um beispielsweise den eigenen Kindern das Bauen zu ermöglichen.
• Es handelt sich möglicherweise um ein Spekulationsobjekt, von dem sich der Eigentümer einen erheblichen Gewinn erhofft.
• Bei der Baulücke handelt es sich um Eigentum der Gemeinde, welches noch nicht abgekauft wurde. Dieser Fall könnte in Regionen mit weniger Nachfrage nach Bauland vorliegen.
• Größere Flächen in Wohngebieten könnten trotz ihres ersten Anscheins als Bauland tatsächlich als Ausgleichsflächen ausgewiesen sein.
• Es ist ebenfalls möglich, dass das Grundstück einer Erbengemeinschaft gehört, die sich nicht über die weitere Verwendung oder einen Verkauf einigen kann.

Hier sind einige Möglichkeiten, um eine Baulücke zu finden:

• Erkundungsspaziergänge in der Nachbarschaft und den angrenzenden Ortschaften.
• Nachfrage bei der Gemeinde; oft werden Baulücken aus öffentlicher Hand aktiv angeboten oder Besitzer privater Grundstücke haben ihre Verkaufsbereitschaft gegenüber der Verwaltung signalisiert.
• Suche nach Baulücken mithilfe von Google Maps, gefolgt von einer Besichtigung. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Satellitenbilder möglicherweise nicht immer den aktuellen Stand zeigen und daher Abweichungen auftreten können.
• Freunde und Bekannte bitten, die Augen offen zu halten.
• Anfrage bei ortskundigen Immobilienmaklern, die möglicherweise über versteckte „Juwelen“ informiert sind.
• Suche im Online-Baulückenkataster. Immer mehr Gemeinden, Standverwaltungen und Ortsverbände bieten ein Online-Baulückenkataster an, dieses soll die Grundstückssuche erleichtern und bei einer erfolgreichen Innenentwicklung unterstützen.  
  

Wie finde ich den Eigentümer?

Du kannst dich in der unmittelbaren Nachbarschaft erkundigen, besonders in kleineren Gemeinden kennt man sich.

Falls das keinen Erfolg bringt, gibt es offizielle Wege, um den Eigentümer zu ermitteln und Kontakt aufzunehmen. Du kannst eine Anfrage beim Grundbuchamt stellen, das über Liegenschaftskarten verfügt. Dort findet man die Nummer des Flurstücks, mit der du dann einen Antrag auf Einsicht in den Grundbuchauszug stellen kannst. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht jedem Einsicht gewährt wird und du ein berechtigtes Interesse nachweisen musst. In der Regel ist hierfür ein Kaufinteresse ausreichend. Allerdings kann die Anfrage auch abgelehnt werden. Wenn die Anfrage genehmigt wird, musst du für die Ausstellung des Auszugs mit einer Gebühr von etwa 20 Euro rechnen, diese kann je nach Amt variieren. 

Was ist bei einer Baulücke zu berücksichtigen?  

Eine Baulücke liegt oft in einer bereits langjährig bestehenden Nachbarschaft. Möglicherweise sind die Bewohner nun skeptisch gegenüber einem neuen unbekannten Nachbarn und dessen Bauplänen. Zudem könnte das Grundstück schmal geschnitten sein, was bei den Nachbarn vielleicht Bedenken hervorruft und zu einer vorläufig ablehnenden Haltung führt. Deshalb ist es wichtig, sich intensiv mit dem Grundstück und im Anschluss mit der Nachbarschaft auseinanderzusetzen. Gerade die direkte Nachbarschaft sollte gut in die Planung einbezogen werden. Zunächst muss jedoch geklärt werden, ob die Baulücke überhaupt bebaut werden darf und kurzfristig eine Baugenehmigung erteilt werden kann.    

Darf eine Baulücke grundsätzlich bebaut werden? 

Auch wenn eine freie Fläche auf den ersten Blick wie ungenutztes Bauland erscheint, muss diese nicht zwangsläufig als Baugrundstück ausgewiesen sein. 

Der einfachste Weg herauszufinden, ob es sich um Bauland handelt, ist die Suche nach einem gültigen Bebauungsplan. Ob ein Bebauungsplan vorhanden ist, kannst du bei der zuständigen Gemeinde erfragen oder du findest diesen sogar online auf der Webseite der Gemeinde.

Existiert für das Wohngebiet ein Bebauungsplan indem das Grundstück nicht als Bauland ausgewiesen ist, kann die Umsetzung eines Bauvorhabens schwierig bis unmöglich werden. Möglicherweise ist die Fläche auch als Ausgleichs- oder Grünfläche ausgewiesen oder liegt trotz ihres Anscheins im Außenbereich der Gemeinde.

Liegt generell kein Bebauungsplan vor, kannst du beim zuständigen Bauamt eine Bauvoranfrage stellen. Handelt es sich tatsächlich um eine bebaubare Fläche, findet §34 Baugesetzbuch Anwendung. Dabei muss die Planung und Umsetzung sich an der Umgebungsbebauung orientieren, was sehr beschränkte Vorgaben zur Dachneigung, Traufhöhe, Farbe der Dacheindeckung, Geschossanzahl und weiteren Details bedeuten kann. Insbesondere bei schmalen Bauflächen stellen solche Beschränkungen eine Herausforderung für die Planung dar. Es empfiehlt sich daher, einen erfahrenen Architekten hinzuziehen. 

Damit das zukünftige Nachbarschaftsverhältnis nicht bereits durch Missverständnisse vorbelastet wird, sollten auch diese durch regelmäßige Gespräche einbezogen werden.